האם נוטריון תמיד הכרחי בקנייה ומכירה של קרקעות?

2024 מְחַבֵּר: Sebastian Paterson | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-16 13:50

החוק קובע שתי צורות רישום של חוזים לעסקאות נדל ן.

האפשרות הראשונה היא לסכם הסכם במשרד נוטריון עם רישום העסקה שלאחר מכן במשרד שירות הרישום הפדרלי (FRS - RRB לשעבר).

השני, הקבוע בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית ובחוק הפדרלי "על רישום המדינה של זכויות בנדל"ן ועסקאות עמו", הוא כריתת הסכם בצורה פשוטה ובכתב. על פי סעיף 550 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית "צורת החוזה למכירת נדל"ן", החוזה למכירה ורכישת נדל"ן נחתם בכתב על ידי עריכת מסמך אחד עליו חתומים הצדדים. כעולה מהחוק, הסכם כזה אינו מחייב אישור נוטריוני חובה.

בואו ניקח בחשבון את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהשיטות לעיל.

רישום במשרד נוטריון על ידי יחידים של מסמכים כמו למשל הסכם הלוואה, צוואה או ייפוי כוח, ברוב המקרים הוא מוצדק - למעט מצבים הקבועים בחוק, הנוטריון הוא הנציג היחיד של החוק אשר יכול לאשר את המסמך, לאשר את יכולתם המשפטית של האזרחים שחתמו עליו. המסמך נכנס לתוקף מרגע אישורו של נוטריון או מהרגע שצוין במסמך המוסמך. במקרה של מצבי סכסוך מסוימים הדורשים הליכים משפטיים, אין ספק שהאמון במסמכים שאושרו על ידי נוטריון גדול יותר מאשר במסמכים הנערכים בצורה כתובה ופשוטה, במיוחד אם לא ניתן לאחד הצדדים להיות נוכח שמיעה.

המצב בעסקאות נדל"ן שונה. חובותיו של נוטריון כוללות אישור עובדת כריתת הסכם בעסקת מקרקעין, אישור זהות אזרחים שחתמו על המסמך שנרקם. עם זאת, ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר רישומו ב- UFRS, שנמשך עשרה ימי עבודה מיום הגשת המסמכים. מטבע הדברים, בעת הגשת מסמכים ל- UFRS, על הפקידים הרלוונטיים בארגון זה לוודא גם את זהות האזרחים שכרתו את החוזה, לבדוק את תקינות החוזה, את הבעלות על הנדל"ן המנוכר (שנרכש). כלומר הליך הרישום עם ה- UFRS זהה לחלוטין הן לגבי חוזה שנחתם נוטריונית והן לגבי הסכם שנערך על ידי הצדדים ללא השתתפות נוטריון.

ברור כי קשה למדי לאנשים שרחוקים מפסיקה לערוך חוזה בכוחות עצמם, במיוחד בנוגע לעסקאות עם נדל ן יקר. ככלל, בעת עריכת חוזים כאלה הם פונים לעורכי דין המתמחים בתחום המשפט הזה.

מה ההבדל בין עריכת חוזה עם נוטריון (שהוא כמובן גם מומחה בעל השכלה משפטית גבוהה) לבין עורך דין בתחום השימוש בקרקע?

ת.אם תפנה לעורך דין, התשלום עבור עריכת החוזה לא יהיה תלוי בשווי הנכס. זה מאפשר לצדדים לעסקה לציין את שווי השוק האמיתי של האובייקט, בין אם אתה מבצע עסקה עם חדר או קונה בית שלם. בחוזה נוטריוני רבים לא מציינים את מחיר השוק הריאלי רק מכיוון שעלות הרישום מחושבת כאחוז משווי הנדל ן. פרקטיקה שיפוטית מראה שלעיתים קרובות ההוכחה היחידה לתשלום של הקונה למוכר היא קבלה מהמוכר. ניתן להימנע מהתעסקות יתרה עם קבלות אם הצדדים מציינים את הערך האמיתי בחוזה, דבר המעיד על כך שהכסף הועבר.

ב.במשרד נוטריון, ככל הנראה תתבקש להשתמש באחת מכמה תבניות חוזה סטנדרטיות המתאימות פחות או יותר למצבך. מומחה בתחום דיני המקרקעין, לאחר שלמד היטב את מאפייני העסקה הספציפית שלך, יוכל לערוך הסכם המתאים ביותר לאינטרסים של הצדדים, לחזות סיכונים אפשריים, במידת הצורך, לתת המלצות ולסייע באיסוף נוסף מסמכים שאינם כוללים אפשרות לערער על העסקה בעתיד. הסכם אפשרי גם על תמיכה משפטית נוספת של הבעלים של המקרקעין שנרכשו, למשל, מכירה חוזרת, ליסינג, שחזור וכו '. לא נכללת אפשרות שבה עורך דין, שניתח בקפידה את המסמכים שהוגשו, ימליץ לך לסרב לחלוטין לעסקה זו,מונעים על ידי ציון תרחישים שליליים אפשריים. בסופו של דבר, האינטרסים של הצדדים לעסקה ועורך הדין האינטראקציה איתם חופפים לחלוטין, בעוד שתפקידיו של נוטריון מצטמצמים לאמירה פשוטה של כריתת הסכם.

ב. אם יש צורך בתיקון ההסכם לפני הגשתו ל- UFRS (לדוגמא, החליטו הצדדים לשנות את שווי הנכס או שהעסקה נפלה ברגע האחרון, אך המוכר מצא קונה חדש שמוכן לרכוש הנכס באותם תנאים), המוכר יכול לשכתב באופן עצמאי חוזה מוכן על ידי הזנת נתונים מתוקנים. אם החוזה נערך במשרד נוטריון, יש צורך לפנות מחדש לנוטריון, לשלם את האגרה, כלומר להתחיל את התהליך מחדש, מה שיביא לבזבוז זמן וכסף כאחד. בנוסף, על מנת להימנע מסיבוכים אפשריים, רצוי לסיים את ההסכם שנכרת בעבר, הדורש רצון טוב של שני הצדדים וביקור משותף במשרד הנוטריון.

האם אנו יכולים להסיק כי בעת סיום עסקאות נדל"ן הנוטריון הוא "קישור נוסף"?

כן, אך עם אזהרה אחת ומשמעותית בלבד - על עורך הדין העוסק בעריכת החוזה להיות מומחה בעל יכולות גבוהות בתחום השימוש בקרקע, בעל ניסיון בכריתת חוזים דומים, להשתתף בהצלחה בהתדיינות הקשורה לנושאי קרקע, להיות עובד של ארגון המתמחה בתמיכה בעסקאות עם נדל ן.