אני רוצה לקנות מגרש - כיצד לקבוע את העלות בפועל של מגרש

2024 מְחַבֵּר: Sebastian Paterson | [email protected]. שונה לאחרונה: 2023-12-16 13:50

שווי שוק או ערך שימוש?

מדוע אני משתמש במרכאות כאשר אני מדבר על "שווי שוק" של חלקות קרקע? בעת קביעת מחיר השוק של מגרש, הם בדרך כלל יוצאים מהמחיר הממוצע של רכישות הדומות באיכות, במיקום, בשטח, בסוג השימוש במגרשים, שהופקו לאורך זמן מסוים (לא ארוך מדי). בהתאם לכך, ככל שמנותחים יותר עסקאות כאלה, ניתן לקבוע באופן מדויק יותר את מחיר העניין שמעניין אותנו.

יחד עם זאת, יש צורך בביצוע עסקאות באמצעות תוכניות פיננסיות דומות, ללא תנאים מיוחדים להעברת זכויות בעלות, הגבלות ושעבודים.

עם זאת, בפועל, השימוש בטכניקה זו לא תמיד נותן תמונה אובייקטיבית של מצב השוק. עד היום שוק הקרקעות החקלאיות רק התחיל להיווצר. בגדול, נצפתה היקף רציני של עסקאות קרקעות רק ב5-6 השנים האחרונות. כן, בשנה-שנתיים האחרונות התרחשו מספר גדול למדי של העברות בעלות, אך נראה לי תרגיל חסר תועלת לקבוע את מחירי הרכישה והמכירה האמיתיים למספר רב של מגרשים.

מצד אחד, מספר עצום של מגרשים חקלאיים מחליף בעלים כתוצאה מהליך התרומה, אם כי למעשה ישנן עסקאות רכישה ומכירה. מכיוון שעסקאות תרומה הן למעשה עסקאות מיותרות, כיצד, במקרים כאלה, להעריך את שווי הנכס שהועבר לבעלים החדש?

כן, וכאשר מבצעים עסקאות למכירת מגרשים, לעתים קרובות מאוד החוזה מצביע על ערך מופחת של החלקה - בעיקר על מנת לשלם פחות מיסים.

מצד שני, אינך יכול להיות מונחה על ידי המחירים המצוינים בהצעות פרסום למכירת חפצי נדל"ן. ראשית, לעתים קרובות מאוד, כאשר מוכרים מגרש, יש הרבה מתווכים שמוסיפים 20 או אפילו 40-50% מהמחיר הראשוני של המגרש. שנית, בעלי קרקעות עצמם חושפים לעיתים קרובות חפצים במחיר מנופח בכוונה תחילה - תוך התחשבות במסחר נוסף לנפילה. הרבה יותר נעים לרוכש לקנות נדל"ן בהנחה של 10-15%, תוך שהוא מרגיש כמו איש עסקים מוכשר. שלישית, מצב השוק משתנה לעיתים קרובות. אחת האפשרויות האופייניות ביותר היא כאשר מגרשים מוצעים למכירה במחיר נמוך מזה שהוצג בעבר. לדוגמא, ישנם חלקות אחרות בעלות מאפיינים דומים בסמוך לחלקת האדמה שלך,והבעלים החליט בדחיפות למכור אותם בהנחה גדולה בגלל הצורך הדחוף בכספים.

יש סיבה נוספת לכך שקשה להעריך את שווי השוק של חלקות קרקע ספציפיות, היעדר כמעט מוחלט של שוק משכנתא למגרשים.

כפי שאמרתי לעיל, עד היום שוק הקרקעות (במיוחד עבור מגרשים לפרויקטים מסחריים, כלומר שטחים גדולים) טרם התגבש. היקף העסקאות בשטחים ספציפיים ושיטות היישום שלהן אינן מאפשרות לבצע באמינות ניתוח המספיק להערכה מדויקת ואובייקטיבית של ערך הקרקע, ניתוח שניתן לקחת כבסיס בבחינת מגרש כמוקד משכנתא מבלי למשוך ערבויות נוספות או ערבויות כספיות נוספות …

אני חושב שלא, במיוחד אם איננו משתמשים במונח המעורפל "שווי שוק", אלא מדברים על "ערך הצרכן" של אתר זה או אחר. אם "שווי שוק" מובן כסכום שעבורו ניתן למכור מגרש ברגע זמן נתון, הרי שכאשר מעריכים את ערך הצרכן, נבחנים גורמים רבים, כולל העיקריים:

א) דינמיקה של שינויים במחירים בחלקות דומות מכל הבחינות לתקופות קצרות הטווח (1-2 שנים) והטווח הבינוני (5 שנים).

ב) הדינמיקה הצפויה של שינויים במחירי האתר, תוך התחשבות בגורמים כמו תוכניות ארוכות טווח לפיתוח השטח הסמוך, המצב הפוליטי והכלכלי ברובע מסוים, אזור, נושא הפדרציה, שינויים המצב האקולוגי, תהליכי אקלים באזור נתון, תהליכים חברתיים ודמוגרפיים וכו 'וכו'.

ג) ניתוח סיכונים אפשריים בתחומי פיתוח שונים של מגרש זה, אפשרות להתגבר על סיכונים כאלה וחישוב עלויות החומר הנלוות לכך.

ד) תחזית נזילות חלקת קרקע בשלבים שונים של התפתחותה.

למרות שהתשובות לכל אחת מהנקודות הנ ל יכולות להיות משוערות למדי, השילוב שלהן, כאשר נלמד במסגרת מודל מתמטי, נותן תשובה מדויקת למדי לגבי הערך הצרכני של האתר, המובן כמקסימום המותר סכום כסף אשר השקעתו בעת רכישת קרקעות מבטיחה את רווחיות המשך פיתוח האתר.